Секреты покупки недвижимости в Италии: как узнать справедливую цену и не переплатить

Купить или арендовать недвижимость за границей

Переговоры о цене – один из самых сложных этапов сделки с недвижимостью. Покупатель переплачивать не намерен, его волнует, объективна ли сумма, озвученная собственником. Продавец, в свою очередь, хочет быть уверенным, что не продешевит, если пойдет на уступки… О том, как понять, является ли цена объекта рыночной, и какие аргументы использовать в переговорах – в нашем материале.

Рассказывает эксперт компании «Второй Дом» Жанна Плетнева.

Первый и самый простой способ – это сравнить объявления о продаже похожих объектов недвижимости в том же районе. Но есть страны, где принято торговаться при покупке недвижимости, тогда цена продажи и сумма, за которую продавец выставляет объект, будут отличаться. Реальную картину по данным из объявлений получить будет сложно.

Второй, наверное, более профессиональный и более затратный способ – это пригласить лицензируемого оценщика, который, принимая во внимание целый ряд параметров (площадь, состояние, местонахождение, этаж и т.д.), определит рыночную стоимость данного объекта.

Но есть еще один простой и быстрый способ сравнения цен на рынке недвижимости, которым можно пользоваться в Италии. В соответствии с законодательством, одной из обязанностей Налоговой инспекции является проверка заключенных договоров по отчуждению недвижимого имущества. Прежде всего, договоров купли-продажи. В данном контексте одним из параметров проверки является цена за объект, указанная в договоре.

Один раз в полгода Налоговая инспекция собирает данные по всем заключенным сделкам с недвижимостью, анализирует цены по договору и подсчитывает среднюю стоимость квадратного метра по различным категориям недвижимости. Эти данные размещаются на официальном сайте Налоговой инспекции и находятся в свободном доступе.

Данные представлены в форме таблицы и содержат информацию по категориям объекта (жилая или нежилая недвижимость), его местонахождению (центр или периферия), тип недвижимости (квартира или дом). Аналитики также принимают во внимание общее состояние объекта (новый, в отличном состоянии или под ремонт). Параметры цены определяются на основании всех вышеперечисленных значений.

Читайте также  Личный опыт: эмиграция в Испанию. Дом в пригороде Барселоны

Пример того, как выглядит сводная таблица стоимости квадратного метра в историческом центре Рима (район фонтана Треви).

Очевидный плюс – быстрота и доступность данной услуги. Информацию может получить любой человек, при этом затраты на работу с сервисом отсутствуют (услуга бесплатная). А главное – объективность предоставляемых данных. Ведь мы получаем не просто пожелания продавца по цене объекта, как в объявлениях о продаже, а аналитику по всем уже свершившимся сделкам в интересующем нас сегменте.

Эта аналитическая информация очень помогает стороне покупателя правильно начать и вести переговоры с продавцом, добиваясь лучшего ценового предложения.

Приведем пример из нашей практики.

Клиент обратился с запросом о покупке квартиры в Италии, в центре Милана, в бюджете до 300000 евро. Мы подобрали апартаменты площадью 50 кв. м в районе Via Torino (центр Милана, в двух шагах от Дуомского собора). Из аналитической сводной таблицы Налоговой инспекции следует, что цена за квадратный метр в этом районе Милана, в категории «в хорошем состоянии, без ремонта» колеблется от 4900 евро до 6300 евро.

Продавец выставил квартиру на продажу за 325000 евро, то есть 6400 евро за кв. м, что, как мы видим из таблицы, является верхним порогом стоимости. Отметим, что квартира расположена в 100 метрах от Дуомского собора, в историческом Палаццио, принадлежащем одной из известных аристократических семей Милана. Окна выходят во двор, квартира не отремонтирована.

По согласованию с клиентом мы сделали предложение о покупке с ценой 280000 евро, или 5600 евро за кв. м, на что продавец ответил встречным предложением – 300000 евро.

Торговаться при покупке недвижимости в Италии – обычная практика. Но особенность местного рынка в том, что все ценовые переговоры проводятся только в письменной форме.

Читайте также  Процедура приобретения недвижимости в Испании

В итоге по согласованию сторон нам удалось снизить стоимость квартиры с 325000 до 290000 евро, с 6400 до 5800 евро за кв. м. Наш покупатель сэкономил 35000 евро, что полностью окупило расходы на ремонт и покупку мебели. У клиента есть уверенность в том, что он не переплатил, цена за квадратный метр приблизилась к среднему показателю в этом районе по данным Налоговой инспекции.

Закажите первую бесплатную консультацию с нашим экспертом по недвижимости Италии и оформлению ВНЖ.

Благодарим компанию «Второй Дом» за помощь в подготовке материала.

Фото: pixabay – IgorSaveliev